2017，南京各板块的风口指数与黑天鹅指数（一）
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2016年房价狂飙，已然落幕，划下一个句点。
调控如约而来，连浇冷水，2017的天空可能存在黑天鹅。买房成为一件令人忐忑不安之事，但即使调控，市场并非一潭死水。城市建设也不会因调控就放缓速度，江苏省委常委会明确要提升南京首位度——筑巢引凤，“巢”建得更美好，自然引来“凤”无数。
此时，城市内部的板块也有不同节奏，变幻莫测，真实价值，到底如何？不做偏执判断。但根据热议与风险的可能，我们设定了风口指数、黑天鹅指数：
风口指数：只要在风口，即便是头猪，也被吹上天。这里指眼球吸引力。
黑天鹅指数：指出现难以预测且不寻常之事件，引起负面反应甚至颠覆的概率。
风口指数：★★★★★
黑天鹅指数：★
2015年，奥体往南，鱼嘴之地，几乎所有人都在狐疑，河西南，太偏了啊！
与世间其他道理一样，行情总是在质疑声中起步，在犹豫中上升。
河西南，从不起眼到当红炸子鸡，不过一年光阴。
（推荐文章：河西南，还能飞多高）
关键词：三缺一，南京最高楼
三缺一：已有三地王云集，G12楼面价拍出37027元/㎡，G13拍出36890元/㎡，其中G14地块楼面价达到45213元/平米，是目前南京地王。缺一个是？其实，注定了短时间内凑不齐。不敢再拍地了，之前的几次土拍已经成功的避开河西南。原因，你懂的！
南京最高楼：若不缺，拉郎配！因为这里即诞生南京最高楼——再过一周，本月14日，河西南G97鱼嘴地块将拍地，规划建设一幢高度约550米的超高层写字楼，预计超紫峰大厦，刷新南京第一高纪录，成为南京新地标。
南京最高楼，不能否认，这种心理刺激是很大的。
生态环境：从鱼嘴湿地公园到河西生态公园，生态环境不言而喻。
综合体：在滨江一侧，金地中心、正荣财富中心综合体兴建。接下来，在五矿崇文金城一侧也将有多个地块建设商业综合体。
教育：南外在河西南布局了双体系，成为南京最大也是唯一的学校密集区。史上最密集的学校群，一套南外公办，一套南外民办，从幼儿园到高中，一站式解决方案。
交通：直观而言，河西南至少3条地铁、2条有轨电车经过，相对密集。另外设置了不少公共自行车服务点，在区域里，有鼓励公共交通的意味。
整个区域，贯彻了“窄马路、密路网”新型城市规划设计理念。然而，也让人担忧，以后这里堵不堵？闹不闹心？会不会陷入在车海茫茫之中……
黑天鹅，这算一只吧！
总结：最重要的是限价、限价、限价，水份被挤掉。当红炸子鸡，黑天鹅概率不大。
风口指数：★★★★★
黑天鹅指数：★★
当河西南首度破3万的时候，鼓楼滨江最高也就维持在27000元/平米。然而今非昔比，当河西南精装只能3万5原地踏步之时，鼓楼滨江中冶的改善房房价最高冲4万。
关键词：鼓楼、滨江
鼓楼在南京人心目中，是几个意思？学区房之区，68.8%的南外录取比例，其他所有区加起来还不到鼓楼一半！
在鼓楼人民的眼中，这里科教文卫云集，是南京当仁不让的老贵族、老大哥。至于下关，相当于上海静安合并了闸北，穿上水晶鞋了！
鼓楼滨江CBD
交通：内环西线和扬子江大道。有两条过江通道，南京长江大桥和规划中的建宁西路过江通道，未来也会成为和江北新区紧密对接的通道。此外还有两条规划当中的地铁5号线和9号线，在下关站交汇。南京今年开建15条地铁，将有7条地铁途经鼓楼区。
教育： 鼓楼区优质学区资源的导入，是其他板块无法可比的优势。已有天妃宫小学，拉萨路小学分校、力小分校、树人中学、金陵汇文中学都将进驻。
商业：鼓楼滨江商务区未来将建成百万平米的办公载体，集聚一批国际国内知名的企业，将建成50万平米的商业项目，成为辐射南京城北商业核心，将成为在长三角乃至全国有影响力的高端商务区。
有点可惜的是，区域内有一堆容积率很高的房子，大家都这么说，这么拥挤，反正不住啦，买来投资啦——这么多人都投资，可房子是用来住的……
总结：“鼓楼”本身即品牌，地铁学区双料傍身！但黑天鹅还是有的。
风口指数：★★★
黑天鹅指数：★
谈及仙林湖区域，早在2007年前，该区域还是一片荒芜。直至2007年的国土局挂地，终于敲醒了这片沉睡的处女地。仙林湖目前均价28333元/㎡，且均价一直在涨。不知有多少人刚来南京上大学的时候还嫌弃仙林偏僻。
生态环境：
这是优点，仙林是南京最像欧美社区的地方，整体低密度，花团锦簇，绿草盈盈。给人无限的美好想象。特别是湖，是水，是绿化带，是整体的宜居感。比如，仙林湖公园预计2017年底建成，是整个南京市范围内除玄武湖公园之外，规划面积最大的一个以湖景为主要资源的公园。
交通：
地铁4号线开通，“小紫”刷爆朋友圈。受益最大的当数仙林湖板块，2号、4号双线直达，再加上文化旅游目的地南京万达茂即将开业，“板块赢家”非仙林湖莫属！
商业：
有万达的地方，人气是不愁的。首富开的店，还有首富的电影院，首富的商业，首富的文化和旅游 ……
医疗：
2016年5月，南京投资网上仙林大学城白象片区医院项目在招商引资，从公告上可以看到，该医院预计总投资10亿元，建设年限2-3年，招商意向是专科医院、综合性医院。
教育：
2017年仙林湖4所学校将交付，分别为小红花艺术学校、仙林湖小学、仙林湖幼儿园、新城香悦澜山自建幼儿园。
豪宅：
仙林湖3大高价地最新动态曝光，2盘已明确要打造成低密度的高端产品。目前，新城和高科高价地块已明确，将打造成低密度的高端产品。
高科G51地块
似乎和仙林整体的低密度一样，这片区域也算比较低调，不是很热，除了每次万达茂开盘，人潮汹涌……如果说黑天鹅，那么，地段稍微偏了点，当然句容人民不这么认为。
总结：曾经爱理不理，如今高攀不起。
风口指数：★★★★★
黑天鹅指数：★★
原本长江中孤立的一个小岛，甚至每到夏天就淹，在过去是南京的一个后花园，岛上水杉林立，到处都是葡萄园，这是很多南京人的印象。然而就是这样的小岛，在南京城的发展中，随着河西新城的崛起，随着江北新区的获批，其土地价值被挖掘，与新加坡合作开发，故名“生态科技城，低碳智慧岛”。不要轻易否定政府的目标与智慧，这几个字都很有讲究。
交通：
岛上的地铁包括有地铁10号线（已运营，设有江心洲站）、地铁4号线二期（从地铁网站的规划中，十三五期间将设站）、地铁13号线（远期规划中，预留设站）。
长江五桥主线施工即将启动。它将有6个双向通道，跨越长江主航道，于梅子洲岛登陆，并与葡园路形成互通。长江五桥夹江隧道长约1.8公里，建成以后从江心洲上岛或者下岛仅需数分钟！
综合防灾规划：江心洲岛的防洪标准为100年一遇。
教育：
江心洲以前只有1所幼儿园、1所小学、1所初中，目前1所24班小学和3所12班幼儿园已建成，其中洲岛家园配套小学、幼儿园已于2016年9月开学。2018年底还将建成一所国际学校，一所用地3万㎡的初中，这些名校将解决江心洲孩子们教育问题。当然，令人期待的是岛北（银城长岛观澜、升龙公园道、保利紫荆公馆等）的学校。
商业：
江岛新天地是全市独具一格的首个滨江商业综合体，建筑面积约为6万平方米，分为生态科技产业园、规划展示中心、江岛新天地、国际生态社区等四大组团，预计今年对外营业。
江心洲，岛屿其实不稀缺，长江上多的是。但城市繁华中心的岛倒比较稀缺，尤其花园感，给人感觉很好。但配套够不上，学校没开建，终究是一种缺憾，这需要时间、时间、时间。在这过程中，动辄有新加坡撤资的传闻，到了夏天，很多人也关心有没有淹没。话说，岛上之前刚竖立了一只巨大狮像，有人说像猫。
总结：河西新城与江北新区之间，江岛之心，水梦小镇，然而黑天鹅也喜欢绿化好的地方。
风口指数：★★★★
黑天鹅指数：★★
南京有8个刚需阵地在2016年消失，燕子矶赫然在列。这个原本的刚需重镇新建商品住房销售均价已由原先的1-2万元/㎡，上涨到了2.5-3万元/㎡。
在很多人对于燕子矶的印象或许还停留在以往那个堆满了工厂的南京郊区，然而如今的燕子矶新城早已焕然一新，改头换面。
1、南京地铁1号线北延工程，初步设计该线今年将迎来全面开工建设，预计2020年建成；
2、和燕路过江通道提前开工，将来从燕子矶新城去江北会更加方便；
3、南外仙林分校燕子矶校区、晓院附小燕子矶分校、栖霞区特殊教育学校三所高品质合作办学的新学校签约。目前南外燕子矶校区已经开建，预计两年内完工。未来新城规划学校共计43所，其中小学10所，初中6所，9年一贯制2所，高级中学2所，幼儿园23所，充分满足燕子矶地区居民子女上学问题；
4、有望迎来第一家三甲医院，据栖霞区网络发言人的回复：三甲医院前期方案研讨已发动，正在主动招商中，预计今年将正式确定医院。
燕子矶不缺历史与风景，也不缺文化，更不缺整体规划，但唯一缺少的是信心。有些人对其有顾虑，种种不确定性，然而，“不确定性”不就是可能的空间吗？
有人喜欢安稳确定的板块，而有人更喜欢波动性大的板块，这意味着机会。当然，也有人担心之前化工厂的影响，也影响了信心和开发商定价，目前2.5万，平心而论，在六合地价都破万的世道里，不算贵。
总结：燕子矶，一贯比较低调，不像其他版块那么咋咋呼呼，价格也可爱。但燕子也是鸟，也许有时会被误认为是黑天鹅。
风口指数：★★★★★
黑天鹅指数：★★
麒麟其实距离主城很近，曾一度显得有些“消沉”。但随着今年交通、配套等多个工程项目连续开工，再加上地价一鼓作气冲破2字头，麒麟板块房价冲得厉害，当然，调控也是当头一棒，现在的行情尚需观察。
麒麟科技创新园
1、麒麟荔枝广场文化商业综合体、中水新能源总部基地、长江黄浦智能医疗中心三大重大项目开工；
2、2018年底，麒麟科技创新园将实现与主城的无缝对接；
3、麒麟有轨电车1号线预计今年开通运营，虽然已经爽约多次；
4、新添幼儿园，麒麟实验小学今年9月将招生；
5、近日，中国招标网发布中国科学院南京分院麒麟科技园项目方案设计、初步设计及施工图设计招标公告，预示着中国科学院南京分院麒麟科创园工程项目正式开始招标。
一度被看好，一度又被打入冷宫，却又在2016年房价翻倍，令人刮目相看。这就是神奇的麒麟板块，之前板块偏刚需性质，现在逐步有“脱刚”倾向。
总之，以前是南京的差生板块，经常被用来做教训对象，整天也闷闷不乐，在班上抬不起头来。后来在2016年，一鼓作气，房价翻了一倍，扬眉吐气，名气相当大——毕竟，房价翻倍是硬菜现在调控，麒麟有点抖，很多人都预测麒麟房价不稳，麒麟的配套和教育需要加油了，夯实板块的规划，是麒麟现在最紧要的。
总结：麒麟屌丝逆袭，前景看好，假以时日，纸面规划自然慢慢兑现，但翻倍上涨之后，动力稍显不足。
牛市看谁能涨，熊市看谁抗跌。
现在是调控，别指望南京楼市天天有利好，相反，坏消息肯定是一个接一个，这是“天”。
但“地”，则是南京的板块，正在逐步的夯实与发展中，“在发展中解决问题”是政府的智慧。
“人”则是我们自己，我们对南京各个板块的认同、认可，有热议与争议，也就有了板块的房价浮沉与跌宕，在大风口的，自然风光满面，但盛名之下其实也有难言之隐，这就是南京各板块的风口指数与黑天鹅指数！
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加“南京城记”主编阳光（inger0412）
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